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高风险房贷措施是否会刺破房市泡沫?

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发表于 2016-9-12 20:41:13 | 显示全部楼层 |阅读模式
http://wharton.upenn.edu/faculty/sinai.html  

一笔理想的交易:买一栋梦想中的屋子,在接下来的几年内只需支付利息——而非本金。这样,在你经济刚独立时房子的月供金额却微乎其微。更好的情况是,参与我们的一项贷款方案,这样会付得更少……


这就是对传统的浮动利率式房贷所做的最热门的翻新。被称为“只还利息式(I-O)”,“可选浮动利率式(ARM)”,“多选式还款(Pick-a-Payment)”等名称的贷款方案,向购房人提供了远远低于传统固定利率式贷款和浮动利率式贷款的还款金额。一些调查显示,这些极具风险性的贷款方式占到了今年新签订的所有房贷合同中的一半以上,而在2001年还不到10%


但有个陷阱:还款金额必定会逐年攀升——这意味着众多借款人每月要还成百上千美元。在最极端的情况下,借款人的债务必然是日益增加,而不是日益减少。


驱动这一市场的是什么?最重要的是:在利率不断增高而房子却在贬值的情况下,这些贷款是否意味着设置了定时炸弹,引爆时将撼动整个金融市场和经济体制?上世纪90年代,房地产崩盘的大潮席卷破坏了整个日本经济,至今仍未能恢复。


“问题是:我们是否正处于美国房市的倾翻点?很明显我们不是。”沃顿学院房地产学教授苏珊·沃彻特(Susan M. Wachter)这样认为。虽然如此,苏珊仍指出,这些贷款的确在为房价的居高不下推波助澜,现状中蕴含着大幅衰退的隐忧,很可能使下一个不景气时期的形势变得更加严峻。“毫无疑问,这些新的贷款方案正将我们带入不可预知的领域,史无前例。”


“次首选”的借款人


 


某些只还利息的贷款已经实施了数十年,通常用于富有的借款人,因为他们老于世故,深谙此道,了解如何利用每月还贷款项中省下来的钱寻找生财之道。但如今贷款的目标市场是普通的购房人,甚至在很多情况下,是“次首选”的借款人,也就是以前都没资格获得标准贷款的人。


尽管贷款的具体细节不同,但在典型的只还利息的贷款中,借款人在最初的五年、七年或十年期间并不需要返还本金。在此之后,利率每年会根据某个基本基准调整,借款人开始返还本金。传统的30年期贷款中,固定利率的房贷是借10万美元,利率为5.75%,每月还款约为600美元。如果是只还利息的贷款,因无需还本金,每月只需还约500美元。更低额的还款要求使得房主能借到比传统贷款更多的钱。


但是,当传统贷款的借款人随着首笔还款就开始减轻自己的债务时,I-O贷款的借款人却无法这样。随着连续10年里债务的一路累积,举个例子来说,哪怕与传统贷款的利率相同,需要支付的利息仍然要比传统贷款在同样的时间的利息要多。再加上本金还款,一旦开始还本金,I-O贷款要还的款项会更多,因为还清债务的年份已经所剩无多。


最初只需要返还利息的期间过去之后,利率可能调高,每月还贷额就会激增。开始时每月只需还500元的贷款会很容易的跳到每月700元或更多——幅度可能会超过40%。有的借款人很可能无法承担。


多选式贷款的情形类似,只是房主有多种每月还款方案可以选择。可以选择全额还款,即本金和利息一起还,与传统贷款一样。借款人还可以还得更多,多出来的金额用于返还本金,这样贷款会更快还清。还有就是可以选择只还利息。


最后,还可以选择的是最低额还款,这样甚至不用还全额的利息。没有还清的利息将会变成债务,增加计息的基数。选择这一“负分期还款”方案的借款人,通常情况下会背负比最初所借金额更多的债务。在上述所有四个方案中,利率是正常调整的,所以利率高了,需要还的利息就会增加。


 “因为利率一直较低,所有的放贷人和房地产商都在寻求其他方式持续增加房主的数量,”沃顿商学院的房地产学教授林恩·瑟嘉陵(Lynn B. Sagalyn)指出。独出心裁的房贷使得放贷人能找到“可能被创纪录的房价摒弃在市场之外”的客户。


 


放贷人一味追求业务量也导致贷款授予给了信用不佳的客户。借款人只需支付5%10%的首付款——有时甚至为零——而没多久之前标准还是20%。“越是深入我们称之为勉强合适的借款人的市场,风险就会越大,”瑟嘉陵如此提醒所有的借款人和放贷人。“这真像是定时炸弹。”


 


强劲的浮动利率式房贷


I-O贷款和多选式贷款相比,传统的浮动利率式房贷看上去颇为保守。最初的12个月,借款人通常会享受到较低的“优惠利率”。随后,每年的利率都会根据市场条件调整。因此,还贷金额可能每12个月就变一次。但每笔还贷款项中都有部分是还本金的,和传统的固定利率式房贷一样。由于利率有可能会变化,标准的浮动利率式房贷的风险比固定利率式房贷高,但比I-O贷款和多选式贷款的风险性要低。浮动利率式房贷的应用也逐渐增多。根据沃顿商学院房地产学教授托德·斯奈(Todd M. Sinai)的调查,在过去的两年间,约三分之一的新房贷用的是浮动利率式的,“目前这是主流贷款形式之一”,斯奈教授这样认为,并指出,2001年浮动利率式房贷所占比例异乎寻常的低,只有12%,而20世纪80年代后期,却占到了一半。


 浮动利率式贷款的不还贷率从来就没有成为一个严重问题,斯奈教授补充说。人们倾向于把还贷放在第一优先的位置。由于房价持续走高,而浮动利率式贷款的借款人从第一笔还款起其债务就开始减少,如果借款人有经济困难,通常情况下会把房子卖掉,这样会得到比自己的欠款多得多的钱。“浮动利率式贷款的使用率本身并不是一个特别需要警觉的问题。我认为这种贷款的风险性并不像人们想象的那么高。”


斯奈教授的观点是,贷款的不还贷率将走入一场异乎寻常的“完美风暴”中。利率调高,促使浮动利率式贷款的还款数增加;而房主的收入增加却赶不上还款额的升高;房价走低,这样卖了房子也不能得到足够清偿债务的钱。斯奈教授补充说,I-O贷款和多选式贷款的大量实施是一种全新的情况,没有人知道如果利率增高经济衰退时会发生些什么。“银行的确无法知道自己承担的是什么样的风险,因为目前形势的压力并不严重。”


这也是引起沃彻特教授担忧的因素之一。“我们没有以往的情形可以用来测出最有可能的不还贷率,这些贷款太新了。”她说,在90年代中期,放贷人开始使用自动承保程序来发放或拒发贷款。这些程序在预测贷款的不还贷率方面,比以前用的主观制度要精确得多,因为主观制度主要依赖于放贷人员的判断,使得贷款会发给那些低信用值的客户和只支付很少量的首付款的客户。不富裕或风险性高的客户目前也能得到贷款,但需支付更高利率的利息,以此减轻放贷人的风险。


但是,沃彻特教授说,放贷人并没有足够的数据来了解究竟要设多高的利率才能平衡风险,而同时利率必须要低才有竞争力。自动承保价格也无法精确的预告I-O贷款和多选式贷款的风险,因为缺乏历史经验。“对于银行来说,支持房地产价格的走高是制度性的需要——而一旦增高,就是潜在的泡沫。”


乐观主义者的市场
 


由于房产价格在近年内的持续高涨,放贷人开始变得信心十足,认为房子本身的价值将足以支付不能还贷而丧失房子赎回权的借款人的债务。


但房价为什么要升高呢?部分是因为低利率使得借款人有大笔的金钱要花掉。新型贷款为市场带来了更多的借款人,更为房价走高推波助澜,沃彻特教授说。她认为,这推波助澜的力量还颇可观。


沃彻特教授同时指出,房产的定价并不如股票和其他债券的定价那样科学,因为市场上充斥着乐观主义者。认为房价定价过高的人置身局外,使得狂热者们一个比一个出价高。相反的,在股票市场,悲观者们可以通过卖空或买入固定期权来预测股票价格将降低。


沃彻特教授说,在房地产市场,乐观主义者们倾向于坚信房价将持续走高,因为房价已经一直在升了。同样,法律保障的空白使得近年来在一些经济迅速发展的州,房地产商不能保证房源的增长足以满足需求的增长,这样更有助于房价的高升。


有的专家持不同观点,认为真正的房价泡沫基本不存在,通常只是少数资金过热的人在炒作。房主并不能点点鼠标就卖出房子,但却可以卖出股票,因此当泡沫破灭时,房价很难像股票价格一样会一落千丈。通常情况是,房价的升高之后会有一段平稳期,而不是大范围的崩盘。


但沃彻特教授指出,80年代房市泡沫破灭时,一些过热的市场如加利福尼亚和波士顿地区,房价跌了30%40%。房价跌落的最大幅度和房价此前涨上的最大幅度一样。很多很多的市场在过去的数年中都攫取了惊人的财富。因此,这个国家中的众多地区都会遭遇房价的下跌。沃彻特教授这样认为,“这些地区可能达到30个到40个,而不是一两个,” 她补充说,很明显,因为I-O贷款和多选式贷款的大量应用,借款人不还贷的风险会比较高。

    沃彻特教授这样预计,虽然接二连三的不还贷事件并不会使美国陷入长期的经济衰退,如日本发生的一样,但是缩紧银根将会限制经济增长。虽然不可能知道哪些放贷人和投资人承受着最高的风险,因为很多贷款是与抵押债券捆绑在一起的,并在全球市场范围内交易,因此不还贷实际上会造成抵押债券的损失,使全球的众多金融机构和投资人受损。“当在经济循环中我们经历衰退期时,其[大量实施新型贷款的]后果就是衰退会变得更严重。”

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