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中国房地产泡沫真相及其对策

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发表于 2016-9-12 20:41:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
 

你觉得美国的房价已经涨疯了吗?那么看看上海和北京的房价情况吧,这两个城市的房价在近些年来达到了约25%的年涨幅。这一涨幅是去年美国房产价格中位数涨幅的两倍;据某些观察人士指出,这预示着中国的房地产市场正陷于可能破灭的泡沫之中。


 


中国房地产的泡沫源于1990年以来中国强劲的经济增长,以及投资者对人民币在近期内升值的预期。不过,这一投机因素正在将房地产价格推高到中国主要城市的中产阶层无力消费的水平,并使市场突然崩盘的可能性增大,这种崩盘将会给中国虚弱的银行业猛力一击,并使众多家庭的储蓄化为乌有。


 


有些人认为美国投资者逐步进入中国市场的举措——包括近期美洲银行(Bank of America)购买中国建设银行9%的股份——将会有助于平抑过热的中国房地产市场。中国政府出于对因房地产价格的持续上涨或急速滑落而可能导致的社会不安定情况的考虑,已着手采取平抑市场的措施。


 


沃顿商学院营销学教授张忠(John Zhang)指出,中国政府的努力目前为止仍不足以平抑上涨的房地产价格。他警告说,政府必须对下一步的举措慎之又慎。他认为,“挤泡沫的过程的确需要谨慎对待。”


 


不一致的数据


中国的房地产市场仍是新生事物。中国政府曾对房地产行业长期进行严格管控,直到20世纪90年代早期免费的政府公房退出历史舞台。但是,即便是现在的房地产市场仍带有过去机制的遗风。国家拥有中国全部的土地:个人只是购买在土地上进行建房的权利或购买已存在的建筑物的权利。


 


与中国经济的其它衡量指标一样,很难对中国房地产价格的变动做出精准的衡量。据去年6月中国官方新华社引用中国国家统计局的一则报道指出,去年中国的平均房价上升了14.4%。该报道还称,北京的房价甚至正在下跌。但是在该报道中,统计局的一位官员指出,这些数字“并不能代表房地产市场的全面状况”,一些政府的数据也是不一致的。


 


沃顿商学院房地产教授格雷斯·王(Grace Wong)认为,由于缺乏可信的数据,因此认为中国的房地产市场已经形成泡沫可能也言之过早。王曾写过一系列关于20世纪90年代末期香港快速上涨的房地产价格的分析文章。她指出,泡沫一般被定义为价格水平超出经济基础所对应的正常水平。市场投机心理——当买方主要因预计市场价格将上升而购房时——会导致泡沫的产生,但是市场价格也会因建筑成本上升或是供小于求等因素而出现上涨。她认为,“如果是市场的基本面因素使然,那么对于房地产市场价格的上涨就无需担心。”


 


尤尔莎·哈莱(Usha Haley)现任纽黑文大学(University of New Haven)商学院的国际商业学教授,她认为,对全国性泡沫的讨论可能出现夸大事实的现象。她预计中国整体的房地产价格在近些年里每年的涨幅为10%。这一涨幅落后于包括美国在内的全球许多国家的房地产市场涨幅。哈莱就其近期有关中国商业的新书题为《商业的中国之道(The Chinese Tao of Business》一书中指出,上海和北京等城市在过去几年中房地产年增幅近25-26%这一现象只是特殊的个案,在上海的涨幅达到约每平方米784美元。北京的房价相比偏低,涨幅也没有这么大。甚至这些价格本身也未表明市场的普遍状况。一家熟悉上海房地产市场的消息渠道称,新上海高层建筑集中地区的未完工公寓“毛坯”房市场售价仍达每平方米2,000美元。


 


哈莱认为,在中国房地产价格高涨的众多因素中,政府的腐败现象也是原因之一。当地官员或通过价格合谋而达到谋取私利的目的,或通过推动房地产价格的上涨而造成政绩虚高。另一个因素是中国整体经济增长。据美国政府部门指出,中国经济在1990年到2004年之间平均以每年10%的速度增长,这是全球最高的经济增长率。中国在2004年的贸易总额超过1.1万亿美元,使中国成为名列美国与德国之后的全球第三大贸易国。


 


随着中国已逐渐成为全球经济的核心,市场预计那些目标客户为外国公司高管及管理人员及其它外派人员的房地产需求还会升温。肯尼斯·阿博西(Kenneth Aboussie)曾是位于奥斯汀市的德克萨斯大学(University of Texas)迈克库姆斯商学院(McCombs School of Business)的一名学生,他曾在2003年来到中国调查当地的房地产市场情况。他指出,上述需求的增长导致了更高的房地产市场价格。现在奥斯汀市柏木房地产顾问公司(Cypress Real Estate Advisors)任职的阿博西认为,“可以肯定这一房地产高端市场肯定存在泡沫。”


 


中国房地产市场繁荣的另一个因素是市场广泛预期人民币不久将升值。中国政府受到美国日益加重的施压,要求中国放弃与美元挂钩的固定汇率体系,从而使人民币升值。批评人士指出,人民币的价值约被低估了25%,使中国的出口产品价格偏低,而进口产品价格偏高。


 


沃顿的张教授认为,如果人民币出现升值,那么对中国资产(包括房地产)的投资也将预计出现上涨。“部分投机因素源于对人民币升值的预期。”张教授认为,一些房地产市场上的投机行为来自国外的资金,不过中国公民也将资金投入到房地产市场上,尤其是中国的股市在几年前进入熊市以来。


 


恐慌性抛售的危险


正如历史上的其它经济泡沫一样——例如,17世纪的荷兰郁金香泡沫,以及21世纪初的互联网股票泡沫——中国的房地产价格存在快速崩盘的危险。张教授解释道,这就是与泡沫相关的价格飞涨的另一面。在恐慌性抛售过程中,买家会在局外旁观,直到市场价格降到极其不合理的低位为止。张教授说道,“当价格进入下降通道”,种种问题就会出现,“对房地产市场造成毁灭性的打击。”


 


据哈莱指出,房地产资产价值的快速缩水会危及中国的主要银行。她指出,包括房屋贷款在内的家庭借贷仅占中国借贷总额的10% – 15%左右,但是超过一半的借贷是以私有财产作抵押的。


 


哈里森·段(Harrison Duan认为房地产市场价格的上涨也存在着正面影响他是在迈克库姆斯商学院求学的中国学生,也是陪伴阿博西对中国的房地产市场进行第一手调研的伙伴。建筑行业和钢铁行业是受益于中国房地产市场繁荣的众多行业中的两个例子。他指出,“在过去五年中,房地产行业是中国一个重要的经济增长引擎。”他还补充道,那些在三、四年前购房的中国人已获得巨大的收益,至少是纸面财富。


 


但是,资产的升值对于那些自住用房的家庭而言并没有多大意义;对于许多市民而言,即便是上海这些城市高涨的房价也是非常令人失望的。段说道,“上海的中产阶层已经买不起一套地理位置较方便的住房。”他本人现在任职于计算机巨头戴尔公司(Dell),是负责无线通讯产品方面的全球商品经理。段目前居住在德克萨斯州的奥斯汀市,所持的是客工签证(guest worker visa),不过他觉得将来会回到中国。如果段的确回国了,那么上海——离他长大的城市不远——将很可能是他的落脚点。不过,段认为,对于一家当地的中产阶级购买住房而言,上海的家庭比奥斯汀的家庭要困难得多。


 


这些个人的挣扎完全有可能导致都市抗议活动的发生,在过去一年中也曾有大量其它抗议事件的报道。张教授认为,同时价格在一夜之间崩盘将会使许多中国人的储蓄化为乌有,这是“使政府忧心重重的”另一个不安定因素。


 


根据五月一篇新华社的文章指出,在此背景之下,中国政府已试图采取措施平抑过热的房地产市场,包括调高房贷利率以及要求更多的首付额。从61日开始,将对出售那些购房不足两年的居住性房产收取5.5%的资本收益税。并且,上海市政府在五月以立法的形式,规定房地产主人在出售房产前必须还清房贷。张教授认为,即便如此,政府仍需要出台更多的措施以保障房地产市场的软着陆。“看起来,现有的这些措施仍不足以平抑过热的房地产市场。”他说道,关键是出台足以在今后几年的时间内平抑市场的温和措施。那些希望在一年内就解决问题的强硬措施则会引发恐慌性抛盘的危险。张教授还认为,提升利率的举措也是不明智的,因为这在影响新房地产的建设贷款的同时也将会抑制中国经济的发展。


 


沃顿商学院的王教授警告道,另一经常被讨论的用于紧缩泡沫的工具——高额的房地产交易税——也有其负面影响。交易税的确能减少投机性交易的数量,但是对泡沫的规模影响力有限。并且,这一措施“还会吓退那些真正需要购房的消费者”。


 


中国政府并非可平抑过热的房地产价格的唯一力量。观察人士指出,西方投资者对中国日益增长的投资也能在其中起到正面的作用。阿博西认为,随着美国的银行业和房地产投资者更多地融入中国的金融体系之中,他们也将带来更佳的借贷规范。“他们将提供合理的保险标准以及对投机的限制措施。”


 


西方对中国金融业日益增长兴趣的最为明显的标志也许就是美洲银行在六月宣布,该银行将支付30亿美元获取中国建设银行9%的“战略性股份”。中国建设银行行长承认他的银行在基于风险的借贷规范方面需要指导。行长郭树清在一份声明中指出,“在建行转型中最为根本性的也是最具挑战性的任务是树立起以客户为中心的市场驱动型公司文化。”在该交易中,美洲银行有权在今后的五年半时间内增持建行的股份最高达到19.9%


 


不过,哈莱对西方公司能影响中国房地产市场运作的前景并不抱乐观态度。在她看来,问题在于,即便是这些外国公司在融合到中国房地产市场以及中国经济体系中仍需有很长的一段路要走,中国的经济体系仍是不透明的,充满了不确定性。她说道,“有关中国市场,我们甚至不知道我们缺少哪些方面的了解。”


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